В последнее время некоторые из моих друзей заинтересовались приобретением недвижимости. Вот я и решил рассмотреть здесь все плюсы и минусы этого шага – приобретения недвижимости.
Вообще правильно будет поставить вопрос в такой форме: “Зачем инвестировать в недвижимость”? Потому что разные люди, в разных обстоятельствах будут иметь разные цели. Соответственно будут и разные ответы, потому что в зависимости от поставленных целей, эффективность одного и того же вложения может быть очень разной.
Существуют два варианта инвестирования:
1) покупка дома, для того, чтобы там жить (owner occupied property). Здесь я не буду рассматривать этот вариант, так как всё довольно ясно – жить где-то надо, выбор между рентом и своим домом довольно прост. Есть возможность – почему и нет? Хотя зачастую жизнь в ренте всё равно дешевле, чем покупка своего дома, как бы реалторы не пытались убедить вас в обратном. Хотя и не всегда.
2) покупка дома с целью извлечения прибыли (investment property). Здесь тоже два варианта:
– краткосрочные инвестиции: покупка дома с целью его перепродажи за более высокую цену (spec house with capital gain)
– долгосрочные инвестиции: покупка дома с целью получения регулярного дохода (рента) и увеличения equity с течением времени (как за счёт выплат банку, так и за счёт подорожания недвижимости)
1й инвестиционный вариант сейчас, в основном, неактуален, потому что цены не растут так быстро, как это было в 2005-2008 годах, когда можно было купить дом и в течение года его перепродать на $50 000 – $ 150 000 дороже. Хотя какие-то варианты существуют, но в основном это связано с покупкой дома для ремонта и последующей продажи.
2й вариант вариант сейчас более реалистичный: цены на недвижимость довольно низкие, больше вроде не опускаются (хотя и не растут), процентные ставки тоже низкие, а спрос на рент относительно высокий. И народ берёт. Рассмотрим эффективность такого варианта вложения денег:
Средняя цена дома для такой инвестиции – $140 000 – $200 000.
Обычно для этого берётся кредит в банке. Для инвестиционной недвижимости банки требуют первоначальный взнос, как минимум 10%, то есть как минимум $14 000. Правда, здесь есть довольно простой путь это обойти – надо просто указать, что недвижимость покупается для того, чтобы в ней жить, и тогда требования к первоначальному взносу опускаются иногда до 3%. Но я бы не советовал заниматься очковтирательством – неправда всегда потом вылезет себе же боком.
Оформление покупки обычно стоит около $3000: title insurance, title fees, escrow service, recording fees, transfer fees, inspection (который может вам и не нужен, но без него банк не даст кредит), appraisal и куча всяких других платежей – народ тут давно привык погреть руки на таком прибыльном деле: раз уж вы тратите сотни тысяч на покупку дома, то что вам стоит тысяча – другая на его оформление? Иногда бывает получается сгрузить часть этих платежей на продавца, но что-то платить придётся всё равно.
Большинство домов, которые сейчас покупаются в этой ценовой категории – это конфискованные (foreclosed) дома. Поэтому в абсолютном большинстве случаев придётся сделать какой-то ремонт дома, а также приготовить его для въезда рентовщиков. И даже если вы на все руки мастер, и нашли не такой уж и убитый дом, то обычно надо выложить, как минимум $5 000 (а обычно значительно больше), чтобы он был готов к вселению.
Ремонт дома и поиск рентовщиков занимает какое-то время, а так как кредит в это время вы уже взяли, то уже надо начинать ежемесячные платежи. И даже если вы постарались сделать всё более-менее оперативно, то к моменту, когда в ваш дом въедут рентовщики и начнут вам платить, то вы уже потратите на эти платежи около $2000 или больше.
Конечно, может быть вы очень постараетесь, и у вас получится найти дом, который почти не надо ремонтировать, ваш реалтор сможет уболтать продавца, чтобы тот оплатил какую-то часть за оформление и рентовщиков найдёте очень оперативно, но если вы собираетесь подходить к этому серьёзно, то расчитывать надо не на самый лучший вариант, а так, чтобы даже не в самом лучшем варианте у вас получилась выгодная комбинация.
Итак что же нам пришлось потратить:
$14 000 – первоначальный взнос
$ 3 000 – оформление сделки
$ 5 000 – ремонт
$ 2 000 – платежи банку во время ремонта и поиска рентовщиков.
Всего: $24 000
И это довольно консервативная оценка.
Это были расходы. Давайте теперь посмотрим на доходы:
Предположим, что рентовщики к вам въехали, и живут и предположим, что они исправно платят каждый месяц. На сегодняшний день можно рассчитывать, что каждый месяц платёж за рент долларов на $300 – $500 больше платежа за кредит. Но из этой разницы нужно вычесть:
– текущие биллы (обычно за воду, канализацию и мусор платит хозяин). Около $150 / в месяц
– налог на недвижиость – обычно чуть больше 1% в год от стоимости недвижимости. Около $120 / month
– страховка на дом (обязательная, если дом вы брали в кредит). Около $70 / month
– расходы на текущий ремонт (забилась канализация, перестал работать обогреватель, поменялись жильцы…)
– ну и последнее – это риски, которые трудно оценить в денежном выражении. Обычно это:
1) риск ненадёжных рентовщиков (перестали платить, съехали, оставив дом в плохом состоянии, …); когда от меня съехала одна дамочка, то она оставили такой хлам в доме, что я потратил около $3000, чтобы вывезти мусор, поменять карпет и перекрасить стены. Притом она ещё и не заплатила за последний месяц;
2) риск крупных поломок (потекла крыша, сломался кондиционер);
3) риск отвественности (рентовщих сломал ногу, потому что у вас ступеньки не того размера, прохожий споткнулся на вашем тротуаре…);
4) и т.д.
Здесь сложно это оценить в денежном выражении. Мне например, три года назад, город прислал билл на $1500, потому что город посчитал, что перед моим домом тротуар (sidewalk) неровный, и его надо обязательно заменить. И никак не отмахаешься. Недавно меня оштрафовали на $800 долларов за то, что кусты перед моим домом слишком высокие. Причём сначала они должны были меня предупредить, а если я не исправил – то оштрафовать. В городе утверждают, что они предупреждали – вот и попробуй разберись…
В общем, даже если рентовщики вам платят больше, чем платите банку вы – то этой разницей вам есть с кем поделиться.
Но есть ещё две статьи дохода:
– снижение налогов
– увеличение equity
Про снижение налогов – это то, о чём вам с радостью будет трындеть реалтор, говоря, что вот теперь вы спишете значительную часть своего дохода. Так вот, в случае, если вы сдаёте дом в рент, то скорей всего ничего вы на этом не съэкономите. Объясню, как это работает:
В случае, если вы заработали за год $40 000, живёте в доме сами, который купили и выплатили банку в течении года $10 000, то при оформлении налоговой декларации у вас засчитают доход не как $40 000, а как $40 000 минус $8 000 (почему не $10 000? – потому что засчитывают только проценты, а не весь платёж). Ну ещё вы вычтете из дохода налог на недвижимость. Обычно всё это уменьшит ваш налог (или увеличит возврат) на $1 000.
В случае, если вы заработали за год $40 000, сдаёте дом в рент и выплатили в течении года банку $10 000, то при оформлении налоговой декларации у вас засчитают доход $40 000 + $10 000 (которые вам заплатили за рент) – $8000 (за проценты банку) – $ваши расходы на дом (налоги, биллы и ремонт). То есть реально ваш налог особо и не измениться. Конечно, есть люди, кто химичит в налоговых декларациях, пишут фиктивные расходы на ремонт и ещё на что-нибудь, но я такие варианты здесь не рассматриваю.
В общем, на налогах съэкономить с инвестиционной недвижимостью сильно не получится.
Увеличение equity – это туманное дело дальносрочной перспективы.
1) Сразу после покупки вам надо вычесть 6% из стоимости дома ($9 000) – это те деньги, которые вы заплатите реалторам, если захотите дом продать (обычно больше, потому что сюда надо прибавить стоимость оформления)
2) Если вы берёте ипотеку на 30 лет, то в течение первых лет вы практически не выплачиваете кредит (красным), а платите в основном проценты (фиолетовым):
3) Изменение цены на дом – здесь трудно что-то предсказывать. Сейчас цены не растут. В будущем – всё может случиться, но рассчитывать на это можно только с какой-то долей вероятности, и как мне кажется эта вероятность не очень высокая.
А теперь подсчитайте – с одной стороны ваши вложения, более $20 000 и ваши риски, а с другой стороны – ваши доходы с этого занятия.
В общем, я не хочу сказать, что таким образом невозможно заработать – можно, конечно: с определённой долей везения, терпения и способностей может быть и заработаете.
Но я бы хотел, чтобы вы знали и другую сторону (то о чём я говорил выше), перед тем, как решили бы заняться с недвижимостью.
И ещё один момент: выше я писал о финансовой стороне вопроса, но есть и другая сторона:
1) Все вышеперечисленные этапы инвестирования требуют вашего времени. Как дорого вы его цените? Времени надо будет очень много – на поиск недвижимости, на ремонт, на поиск и встречу с рентовщиками, на их звонки поздно вечером, когда они обнаружат, что у них протекает крыша и т.д. Стоит два раза подумать – а готовы ли вы тратить своё время за весьма скромный и поначалу призрачный денежный возврат?
2) Когда вы приобретаете недвижимость, то вы теряете мобильность. Вам уже трудней переехать в другой город, или даже просто куда-то уехать на продолжительное время. И даже если у вас и получиться кому-то передать своё хозяйство, то это всегда дополнительные головные боли – переживать, как там всё идёт?